观点网 “2022年对整个行业来说确实是一个重塑之年。”
去年三月，融创服务管理层就曾表示，随着地产调控与行业增速下降，以及资本的快速退去，行业将迎来转折与调整。
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的确，如企业预测那般，过去一年，行业跌宕起伏，前期，物管企业面临着增速回归、利润率回归、估值回归和股价回归极大变局，而随着年末地产利好政策的提振，物业行业又迎来了新一轮“暖春”。
身处其中的融创服务同样几经起落，这些时间印记，在企业披露的财报当中也能窥探一二。
3月20日早间，融创服务披露2022年度财报。数据显示，期内，融创服务实现收入约71.26亿元，毛利约16.04亿元，公司拥有人应占亏损约为4.82亿元。
财报明确，如若剔除应收款项计提的减值准备以及其他非经营性摊销等因素，公司归母核心净利润约7.6亿元。
在同日召开的业绩发布会当中，该公司管理层感慨道：“回顾2022年乃至以前年份，整个行业也曾繁花似锦、也曾风雨兼程。”
至于2023年的总体规划，“聚焦”和“突破”成为融创服务的关键词。
“收入的下降仅仅是短暂的”
地产下行周期叠加三年新冠疫情影响，让各行各业高度承压，物管行业作为地产大板块的一个分支，同样经历了业绩下滑、估值缩水的困局。
细看融创服务的财报数据，2022年全年，该公司实现收入约71.26亿元，同比下降约9.8%；毛利约16.04亿元，同比下降约35.6%；公司拥有人应占亏损约为4.82亿元。
实际上，融创服务的业绩表现与行业大趋势类似。从目前披露的数据来看，碧桂园服务预期2022财年归母净利润下滑51%至57%；佳兆业美好预期收益将较2021年同期减少约30%至35%……
实际上，当前物管公司盈利下滑受客观不利因素影响较大，此前，申港证券就曾发布研报表示，利空出尽后，物企整体亦将实现稳中向好发展，仍然看好2023年物企的发展空间。
回到融创服务本身，投资者提到，会议期间该公司管理层详细表明了业绩亏损的原因：一方面是由于非业主增值业务2022年主动进行了调整，如果剔除非业主增值业务后的毛利，在基础物业、商管和生活服务这三块的核心业务毛利润相比2021年同期是持平的；另外一个原因是由于应收帐款的减值，如果把应收帐款减值以及无形资产摊销这些一次性的影响剔除，归母的核心净利润是7.6亿元。
具体到各项收入上，期内，融创服务实现物业管理服务收入53.65亿元，同比增长18.2%，占总收入约75.29%。
其次，社区生活服务虽受到经济环境与疫情的双重不利影响，依旧实现5.61亿元的收入，同比增长10.5%，占总收入比例约7.87%，该比例亦较2021年提升近1.5个百分点，毛利率则保持在35.8%的高位。
相比之下，非业主增值服务收入10.52亿元，大幅下滑了60.8%。财报提到，由于年内地产行业持续下行，集团基于市场化原则对该业务进行调整，因此导致非业主增值服务年内收入显著减少。
不过在融创服务看来，此类业务收入的下降仅仅是短暂的。
“对于物业行业，我们理解还是一个相对安全，有增长空间的行业”，公司管理层强调，行业的下一个阶段，对新业务突破的程度和进度也会非常重要。
至于社区生活服务和非业主增值服务未来的行动方针，融创服务首席财务官杨曼表示：“基于聚焦大战略下，2023年要着重做好三个事情，第一是对于自营模式的再深化，第二是对于联动机制要做好，第三是持续做好数科的进程。”
除此之外，2021年刚刚拓展的商业运营赛道，于去年受疫情影响较大，全年公司商业运营管理服务收入1.48亿元，下降15.9%。
“商业板块对专业能力的要求一直是非常高的，行业的壁垒也是比较高的，但2022年确实受疫情的影响，受地产行业的影响，这一块的业绩承压是比较大的，我想这也是整个商管行业面临的共同的问题。”
该公司管理层认为：“从2023年开年的数据来看，今年消费者信心的恢复还是非常显著的，我们的客流和销售额同比都达到了双位数的增长，这方面给这个行业注入了更多的信心。”
尽管物管行业于过去一年承受了多方压力，但融创服务并不悲观，公司仍旧认为，“对于整个物业行业来讲，不管是从物业整个业务的稳定性，还是说未来发展的空间以及延展性上，地产的变化并不会对长期的基本盘有相应的影响。”
“母公司带来的影响会越来越小”
前些年，在资本市场眼中，背靠“大树”的物业公司，能够跟随房地产开发母公司的项目推进，获得相应增量的项目管理面积。
但紧随调控的深入，头部房企集中爆雷，市场开始担忧母公司对物管公司带来桎梏。
业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲在谈及母公司融创中国对公司的影响时表示：“母公司的业务对我们的核心业务影响是比较小的。”
她进而提到，影响主要局限在投竞标过程当中，比如说第三方项目的投标和竞标过程中，有业主会有一定的顾虑，竞争对手也会在一定程度上放大母公司对融创服务的影响。
截至2022年12月31日，融创服务的在管建筑面积约2.44亿平方米，较2021年12月31日的约2.15亿平方米增长约13.4%，其中，来自母公司的在管建筑面积为1.54亿平方米，占比为63%，而来自第三方的在管建筑面积为8946.7万平方米，占比与去年同期一致，为37%。
针对2023年的外拓策略，该公司强调，一是坚持更加聚焦的城市拓展战略，二是严格把控项目获取的质量，三是持续强化服务力以及服务的标签。
根据融创服务的计划，2023年市拓将聚焦一二线的45个城市，指标分解到每个聚焦城市，2023年外拓合同签约额保持稳定增长。
除此之外，关联方应收款项计提减值是造成融创服务业绩亏损的重要因素。
当前，母公司融创中国走到了化债的关键一步，正在进行境内外债务重组，因此，有关融创中国地产业务缩量与债务重组对融创服务造成的具体影响，成为市场关注的重点。
对此，融创服务表示：“我们也会继续坚决地以市场化的原则去对待地产业务和关联业务。”
据观点新媒体查阅，于2022年12月31日，融创服务来自关联方的贸易应收款项约为33.8亿元，这一数值实际上较去年中期的36.51亿元有所下降，而来自第三方的贸易应收款项约为16.82亿元。
曹鸿玲表示：“母公司和地产行业整体的情况目前都是在恢复的，随着地产以及母公司问题的解决，未来这一块对我们的影响应该会越来越小。”
