自7月政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以来，部委和多地对于房地产政策的表态“忽如一夜春风来”。

7月27日，住建部倪虹部长召开企业座谈会，要求进一步“落实好”三项政策措施：“降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’。

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华金证券在最新的报告中指出，需求侧“落实好”三项政策措施的增量着力点在于二三线，预计二三线城市尚未用足首套首付比例和贷款利率下降、认房不用认贷政策的地方将被督促采取更大的政策放松力度，而一线城市现有的地产需求相对偏紧的调整政策放松的可能性稍低、优先级稍靠后；超大特大城市城中村改造或将同步提升供需两侧。

需求侧“落实好”三项政策措施的增量着力点在于二三线

当前的因城施策政策框架充分考虑到了房地产市场预期与产业体系再平衡、国内大市场建设之间的反馈关系。华金证券对三项政策分别具体分析：

降低购买首套住房首付比例和贷款利率：“首套住房贷款利率政策动态调整机制” 体现了“因城施策” 的政策导向实质，预计未来更多的二三线城市可以用足这项政策，实现首套商贷利率与LPR的事实脱钩。一线城市放松这一政策的可能性是很小的。

改善性住房换购税费减免：在当前二三线城市已经加快推广的基础上，有望在一线城市进行部分的推广。但一线城市房价收入比大幅偏高，阻碍居民改善性住房换购活跃度的主要 问题可能还是在购买力方面。

个人住房贷款“认房不用认贷”：目前多数二线城市执行的是“本地认贷”，即在本地有过购房商贷记录即不可再使用首套商贷利率优惠，无论是否已将首套住房出售；而自2022年下半年至今，已经有包括杭州、重庆等多个二线城市放松了本地认贷政策，调整为本地首套商贷已经结清之后再购买住房的，一定条件下仍可使用首套商贷优惠利率，这一政策我们预计有望迅速在二三线城市之中推广。

但值得注意的是，近几年以来四大一线城市均严格执行“本地认房、全国认贷款记录”的严苛的首套住房资格认定，本轮房地产市场调整至今，一线城市这一政策未有任何松动。

考虑到这一政策主要影响一线刚需首套住房的释放节奏，并且涉及到刚步入就业岗位的外地前往一线城市落户、就业人口父母所在其他城市的房地产抛售压力，如果一线城市也对这一政策进行松动，将构成现有“因城施策”政策格局的极大突破，应该并非本次住建部会议所指的“落实好”政策的区域。

超大特大城市城中村改造或将同步提升供需两侧

超大特大城市城中村改造情况较为复杂，预计推进速度求稳为主，供需两侧可能均有所提升而非仅增加需求。

本轮特大超大城市城中村改造与2015年货币化棚改的四点明确差异：土地所有权性质不同，城中村与保障性住房结合，需求难以“爆发”；

范围不同，聚焦超大特大城市，市政府负主体责任贯彻高质量要求，对市一级财政自循环能力的更高要求可能意味着高质量发展的目标优先于增加总体地产需求的目的；

货币化程度不同，地产泡沫化风险大幅减弱；

未明确要求央行配合，预计货币投放节奏可控，并非“大水漫灌”。本次电话会很大程度上应征了我们的相关分析。

会上提出采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，预计特大超大城市房地产供需两侧在城中村改造过程中均有稳步小幅增加，单看这一政策不至于将全国房地产市场迅速推向下一轮泡沫化，但具有边际预期稳定的积极作用。

本文主要摘自华金证券研究报告《地产放松信号如何着手落实？》作者：张仲杰（SAC执业证书编号：S0910515050001），有删节