观点网 时值2022年末尾，在港交所已第三次递表的杭州物企众安智慧生活又一次面临是否IPO上市的抉择。

据港交所披露，12月28日，众安集团旗下众安智慧生活所递交招股书已通过聆讯。

(资料图片仅供参考)

这已经是众安建议分拆物业上市事宜第二次获得监管层批准，上一次是4月22日，但当时该公司最终未实施分拆。

上市是大部分企业的梦想，但事实上在临门一脚之际按下暂停键的企业也不在少数。

从中国中免、卫龙到绿茶集团，不同领域的企业先后暂缓过在港股发行上市，原因大抵与外部发展环境受冲击，资本市场持续低迷有关——过去一年恒生指数已累计下跌近16%。

众安集团亦在最新公告中表达了不确定性：“建议分拆的实施取决于（其中包括）联交所批准、市况及其他因素。”

对于众安等企业而言，上市的阻碍并不存在于审批门槛，恰恰是源于管理层对风险以及估值的顾虑。

二度过会​

由商人施中安创办的众安集团，是为数不多鲜有传出爆雷消息且保持公开拿地的房企之一。

以今年上半年为例，该公司累计新增7宗地块，对应土地总价约48.5亿元，获取土储建面52万平方米；其中，仅杭州首轮集中供地期间就参与获取5宗地块。按期内公司销售金额52.66亿元计算，拿地销售占比约达0.92。

在资本市场上，施中安也有不小的分拆野心。比如众安集团2007年上市后，时隔七年又将商业平台“中国新城市”推向港交所。

2021年6月24日，众安智慧生活首次递表，施中安开始朝第三个上市平台发起冲刺。

首次递表结果并不如意，众安智慧生活选择于今年1月30日重新发起申请，终于在4月22日通过港交所聆讯。

彼时众安集团的拥趸们将物业分拆获批解读为“一个很重要的里程碑”，通过打造“地产+物业”双上市平台模式可吸引更多资金关注众安。

投资者甚至开始期待，众安智慧生活将和力高健康生活一样，在一周内披露招股章程。

4月28日，众安集团宣布向股东们提供配股，每持有188股公司股份可认购1股众安智慧生活的预留股份。尽管有股东对众安不派特别息或直接分派物业公司股份存在微词，但外界大部分已相信分拆只差临门一脚。

但随着半年期届满，众安智慧生活招股书失效，市场的期望随之转为失望。7月29日，该物业平台选择第三次递表，并对公司经营业绩予以更新。

据招股书披露，众安智慧生活所有在管建面均位于长三角的浙江省及安徽省，截至今年6月30日共计有116个合约项目，总合约建面约1710万平方米；以及在管项目79个，对应在管建面1180万平方米，较2019年底增长24.44%，其中来自众安的项目占在管建面56.3%。

按城市级别划分，二线城市（包括杭州、宁波、合肥及青岛）的在管建面占比接近68%，三线城市（包括金华）占比仅2.42%；其他城市主要是诸如丽水、湖州、滁州及淮北等地方。

经营业绩方面，2019-2021年，众安智慧生活收入由1.8亿元增加至2.96亿元，复合年增长率约21.8%；毛利率分别为32.7%、37.6%、37.6%，公司拥有人应占净利润则分别为2053万元、3653.5万元、3899.1万元。

今年上半年该物业公司录得收入1.52亿元，同比增长14.6%；毛利率为37.4%，同比增加0.5个点；净利润2080.4万元，同比增长25%。

经营业绩平稳增长，为众安智慧生活上市获批奠定了一定的基础，最终于递表五个月后，12月28日该物业公司的招股书再度通过聆讯。

与八个月前类似，众安集团依然维持了188股公司股配售1股物业公司股的标准。该公司同时表示，有关建议分拆（包括架构及预期时间表）的详情尚未落实，公司将根据上市规则适时就建议分拆刊发进一步公告。

究竟是否实施分拆，又成了一个谜。

估值顾虑

港交所的IPO流程基本包含递表、聆讯、路演、招股、暗盘交易及挂牌上市等环节，其中递表耗时最长，一般在3-6个月左右；通过聆讯后，剩余环节合计只需要2-3个礼拜便可完成。

某种程度上，聆讯也是大部分企业上市成功与否的分水岭。

资本市场亦不缺乏跨过聆讯关口，却主动放弃上市的案例。比如过去一年多以来，包括中国中免、云康集团、卫龙、宏信建发、绿茶集团等企业均先后出现聆讯后暂缓上市的情况；即便在物业板块，中梁百悦智佳、祥生活服务也放弃了上市机会。

对于上述企业而言，继续上市需要重新递交招股书。这主要是由于招股书有效期仅半年，若未在有效期内上市，申请人需要再次递交补充最新相关财务数据及资料的招股书“激活”上市程序，并再次接受聆讯。

众安集团并未披露通过该聆讯后不上市的原因，外界只能从相似案例中联想一二。

其中，中国中免曾在去年表示，目前受新冠疫情等因素的影响，全球经济受到较大冲击，资本市场持续低迷，公司经过慎重考虑，决定暂缓H股发行上市的进程，后续安排视市场情况确定。

估值角度观察，过去一年多以来港股物业上市公司早已告别高估值时代，尤其是大部分房企爆发流动性危机后，资本市场开始重新审视与房企关联度极高的物业公司的价值。

据观点指数不完全统计，上市一年以上的物业公司，当前市盈率已大幅度下修。

以2020年上市的物业公司为例，华润万象生活上市首日市盈率曾高达103倍，截至12月29日收盘已降至不足38倍；其他诸如金科服务、世茂服务，市盈率也数十倍降至如今10倍以下。

同时，自年初至今恒生指数录得降幅15.63%，而恒生物业服务及管理指数降幅达40.23%，反映港股物业板块已不再是投资者眼中的“香饽饽”。

在这种市况下，诸如碧桂园服务年内也录得59.15%的降幅。

与典型物业公司相比，众安智慧生活的毛利率尽管仍维持不错水平，但在管面积较小，难以发挥规模优势，也缺乏如华润万象生活、卓越商企等商业管理模式的亮点，因此在获得资本市场认可方面存在挑战。

按在管面积区分，上市物业公司中在管面积不足1000万平方米的主要有宋都服务、兴业物联、苏新服务、德商产投服务以及星盛商业。

苏新服务年内完成上市，其估值变化或许值得众安智慧生活参考。

其中，苏新服务于8月24日上市便破发，首日收盘报8.59港元，并于9月22日盘中创下52周新低的5港元纪录。不过，进入12月以来苏新服务开始快速反弹，12月29日收盘时达到8港元，市盈率回升至11.05倍，仍与上市首日11.74倍存在差距。