2月10日，九龙仓集团(00004)和九龙仓置业(01997)发布盈利警告，预计2022年度均可能录得亏损。二级市场上，两家房企今日双双走低，九龙仓置业一度跌5%，创过去两月新低；而九龙仓集团最多跌超3%，创过去两年新低，对比两年内高点已跌去37%。

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九龙仓集团公告指出，内地发展物业市场在2022年整年间非常疲弱，销售量和价格均大幅下跌，销售确认金额亦受到影响，因此有必要作出非现金及未变现减值拨备。公司董事会初步估计，本集团截至2022年12月31日止年度可能录得亏损，比对截至2021年12月31日止年度录得股东应占盈利港币60.19亿元。尽管有上述情况，本集团的整体财政状况仍然稳健。

九龙仓置业公告指出，香港投资物业的资本价值一直疲软。根据本集团投资物业半年度独立重估的初步结果显示，截至2022年12月31日止年度的重估亏损总额可能是该年度首六个月所录得的两倍以上。公司董事会初步估计，本集团截至2022年12月31日止年度可能录得亏损，比对截至2021年12月31日止年度录得股东应占盈利港币43.91亿元。尽管有上述情况，本集团的整体财政状况仍然稳健。重估亏损乃非现金及未变现的项目。

公开资料显示，九龙仓集团的主要业务为发展物业与投资物业，两者合计占据其营收的超过六成，并在物流、投资和酒店等领域有所涉及。集团主要负责内地业务，截至去年6月底，九龙仓集团已在北京、长沙、成都、重庆、广州、杭州等内地城市有所布局，发展物业的土地储备合计高达194万平方米。

据了解，2017年11月，九龙仓集团将九龙仓置业分拆上市，独立后的九龙仓置业主管海港城、时代广场、荷里活广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店等香港物业及少量内地业务。九龙仓置业表示，未来九龙仓置业会继续将业务核心放在香港市场，并陆续出售中国内地的住宅、酒店、写字楼，以至完全退出内地市场。

虽九龙仓集团与九龙仓置业均由盈转亏，但2022年楼市如此低迷的背景下，录得亏损在行业内并不稀奇。

根据克而瑞公布的2022年TOP100百强企业的年度总销售额规模同比下降41.6%，整体销售表现呈现出明显的下滑趋势。根据 Wind的统计，截至2月1日，65家上市房企中已有37家公司预测到2022年会出现亏损，损失总额高达1651.68亿元。

克而瑞发表报告指，考虑到内房资金压力未有实质改善，即使新楼销售见底，但市场情绪今年继续低迷，预计上半年每月成交仍维持下跌趋势，待下半年或会轻微回升，受换楼等刚性需求支持。全年交易料较去年少，估计销售面积跌至13亿平方米以下，金额跌幅在一成以内。报告指，在未来三至五年，销售面积保持在13亿平方米左右；未来十年住屋需求增长放缓至约100亿平方米。

不过，随着内地香港恢复通关，旅客来港人数亦逐渐增加，这对于香港楼市来说是一个利好信号。

从宏观的数据上看，香港楼市在2022年底已有缓慢回升的趋势。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，2022年12月全港二手住宅注册量共有2561宗，按月轻微回升约2%，结束了连续3个月的跌势。而1月份注册量为3248，比去年12月上涨26.8%。

而最近香港大型屋苑成交数量更是明显上升。根据美联资料显示，全港35个大型屋苑在2022年12月26日至2023年1月1日一共成交了109宗，比上一周的83宗上升了约31.3%，创8个月新高。

九龙仓置业执行董事凌缘庭于1月27日出席集团旗下海港城活动后表示，自年农历廿九开始特别是初三，见内地游客明显比之前增加，不少商户亦出现人龙。问及今年人流及销售额增长目标，她希望可以至少有10%至20%增长。

摩根士丹利发表报告指，去年底曾指出房地产行业持续受到利率及香港与内地重新开放因素影响，目前预计未来市场将迎来更强劲复苏，香港地产股现估值仍然便宜，维持行业具有吸引力的看法。

该行指，将今年香港楼价住宅价格上升预测由5%提升至10%，预期今年零售市场租金将回升5%，对比去年下跌7%，并上调香港今年零售额增长预测由原来9%升至15%。