文/庞无忌

在中央政治局会议重磅定调3天后，住房和城乡建设部发声，再释放楼市利好信号。

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7月24日的中央政治局会议定调楼市，明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

楼市政策如何调整优化？官方很快予以明确。

7月27日深夜消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这意味着首套房降首付和利率、换房减税费、“认房不认贷”三大支持性政策，再加上“保交楼”，将成为接下来各地房地产政策调整的主要方向。

其一，降低购买首套住房首付比例和贷款利率。

今年年初，中国官方宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。首套住房贷款利率政策与房价变动挂钩。此后房价下跌城市纷纷调降首套房贷利率，房贷利率已处于历史低位。

目前中国百城首套房贷利率已迈入“3时代”。贝壳研究院监测显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。7月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落45个和25个基点。

不过新增和存量房贷利率利差加大。据诸葛数据研究中心统计，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR(贷款市场报价利率)加点超过100个基点，新旧利率差最高达到2.3个百分点。

从首付比例来看，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，当前，除了北京上海等城市首套房首付比例还在35%及以上，大多数城市首套房首付比例都降至20%-30%，已经处于较低水平，后续部分核心城市仍有下调的空间。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。如今，北京首套商贷利率为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点。

其二，改善性住房换购税费减免。

去年10月以来，住房换购可享税费优惠。2022年9月，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

陈文静表示，此次住建部强调，进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

除此之外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，税收政策方面，预计有两个调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准，二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。

其三，个人住房贷款“认房不用认贷”。

对于改善性购房门槛高企的一线城市来说，个人住房贷款“认房不用认贷”政策力度较大。这也是三项政策中，关注度最高的政策。

陈霄表示，根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化“认房又认贷”政策。但是一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”的政策。

以北京为例，北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%左右，而二套房首付比例能达到60%以上，房贷利率在5.25%。二套房首付比例非常高，且房贷利率也处于较高水平。

若“认房又认贷”，凡曾有过贷款记录，则无论购房当下名下是否有房，均视为二套房。这也意味着对于改善性群体而言，卖了首套房之后，购买二套房时，无法选择更大户型或更好地段，阻碍改善性需求释放。

若是取消“认房认贷”，陈霄说，那么用唯一住房换房时，就可以按照首套房标准执行，对于改善性购房者来说可谓是一个重磅利好，大大降低购房门槛。

58安居客房产研究院院长张波表示，此前市场上对于调整“认房又认贷”的呼声较高。对于一二线热点城市来说，首套房认定标准的调整(即“认房不认贷”)一旦落地推行，则不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，这对于楼市的影响则更为明显。

所以对此类热点城市来说，核心问题并不是再次降低首套房首付比例和利率，而是能让真正被误伤的改善性需求得到相匹配的政策支持。

李宇嘉认为，总体而言，此次三大支持性政策，目的比较明确，即降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。

同时，需要注意的是，政策信号发布后，后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实。具体落地的过程，应该是因城施策，即各地不会步调一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下子就把政策用到底。

陈文静说，除了以上三个方向之外，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如：优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、“一区一策”帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。