中资美元债违约风波之下，绿景中国地产(00095)三笔美元债也离“交卷时间”越来越近。
据2021年12月9日，绿景地产公司在香港一次性发行了3笔不同币种的海外债券，分别是美元债券、港元债券和人民币债券。美元债券的金额是1150万元，港元债券是2.2295亿元，人民币债券是100万元。3笔债券的利率都是6%，期限都是364天，到期日期均是2022年12月7日。
(图片来源：久期财经)
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按照最新汇率计算，意味着绿景中国地产需要在一天时间内如期兑付价值高达约3.14亿港元的债券。
在地产行业流动性危机萦绕的当下，对于任何房企而言这都是一笔不菲的费用，更别提是“小而美”的绿景中国地产了。
那么，透过其最新财报表现及行业现状来看，绿景中国地产会倾向给出什么样的答案呢?
“优质底牌”镇场
成立于1995年的绿景中国地产，是房地产行业中有名的“小而美”房企。
而其之所以能够行业中的“小而美”，主要在于绿景中国地产运营模式带来的发展优势。
据悉，绿景中国地产主要专注于深圳市的旧城改造项目，同时该公司也很少涉足地方政府的土地拍卖活动，素有“旧改航母”之称。因此在这种运营模式下，相较于同行，绿景中国地产具备明显的“高利润”“低风险”的发展特征。
据财报数据披露，截至2022年上半年，该公司毛利率达到41.6%，虽然较2021年同期有所下滑，但仍维持较高位置。而这个毛利率水平，也差不多是同行业的两倍以上。
不过，高毛利率水平之下，并不意味着绿景中国地产没有流动性危机。毕竟，在地产寒冬下，没有任务一家房企能够逃脱掉“销售下滑”和“债务高企”等发展压力。
2022年上半年，绿景中国地产实现总收益为10.45亿元，同比下降48.5%;本公司股东应占盈利为6.31亿元，同比下降1.1%;毛利为4.34亿元，同比下降54.9%。拆分业务结构来看，绿景中国地产的收益主要来自于房地产开发及销售、商业物业投资与经营、综合服。报告期内，该公司的“主业”房地产开发与销售所产生的收益约为人民币4.97亿元，同比下调约68.1%。
而除了“自我造血”能力不足之外，上半年绿景中国地产也因为现金流紧张、债务高企等压力具备一定的流动性风险。
截至2022年6月30日，绿景中国总资产为891.39亿元，总负债588.89亿元，净资产302.5亿元，资产负债率66%。拆分债务结构分析，该公司的负债主要以非流动负债为主，期内其国非流动负债有365.34亿元，占总债务的62%，其中主要为长期借贷，其长期有息负债合计为203.38亿元。此外，绿景中国地产还有223.54亿流动负债，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有125.81亿元。
相较于庞杂的债务规模，绿景中国的流动性则比较吃紧——截至上半年，绿景中国包含受限资金在内的银行结余及现金为57.32亿元，剔除受限资金，其可用银行结余及现金仅为27.44亿元，远远难以覆盖前述短期债务规模。同时，该公司现金短债比仅为0.22，短期偿债“压力山大”。
(数据来源：绿景中国地产财报)
鉴于上述表现，9月16日惠誉将绿景中国的长期外币发行人违约评级自“B-”下调至“CCC”。而评级下调的主要原因便，绿景中国的流动性吃紧，且公司为即将到期资本市场债务进行再融资的能力存在不确定性。
可以看到，如众多中小房企一样，绿景中国地产的流动性吃紧风险也被摆在台面上了。
不过，值得注意的是，流动性危机之下，绿景中国作为“旧改航母”仍旧拥有较大的发展底气——即手握深圳白石洲项目、深圳沙嘴二期项目等优质项目，后续增长价值十分充足。
截至2022年上半年，该公司拥有土地储备约737.7万平方米，其中约78%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。深入到项目层面上来看，该公司还手握深圳白石洲城市更新项目、深圳黎光项目、珠海东桥项目(珠海玺悦湾)、深圳沙嘴二期项目(深圳红树湾壹号二期)等优质项目，增长价值不言而喻。
举例来说，绿景中国还靠着白石洲项目，成功拉来了行业巨头万科入局。6月，绿景与万科达成协议，以23亿元人民币向万科出售白石洲项目第三、四期20%的利润权益。绿景于8月收到11亿元人民币对价款，预计将在2023年第一季度收到剩余价款12亿元人民币。
鉴于此，可以明显看出，绿景中国地产旗下的优质项目显然是该公司应对流动性危机的“优质底牌”——一方面，可以通过拉动龙头企业入局缓解流动性危机;另一方面，在未来的发展中，这些项目亦存有较大的增值空间。
如期兑付or无奈违约?
2022年以来，由于地产行业整体下行，且民营房企美元债再融资能力削弱，地产美元债违约风险继续蔓延。
截至11月16日，地产美元债年内新增首次展期/违约发行人达到37家，2021年全年仅为12家。1-11月以本金计算的实质违约额达到326.09亿美元，远超2021年全年的73.16亿美元。
(数据来源：华泰证券)
美元债违约风波之下，绿景地产债券兑付压力也不小——据相关数据披露，加上上述三笔即将到期的债券，绿景地产目前共有7笔美元债券处于存续阶段，累计存续规模约为6.41亿美元。其中，在2022年到期的债券就有5笔，因此，绿景地产中国在今年的兑付压力可谓为相当之大。
若地产行业持续下行，外界担忧绿景中国地产的兑付能力，这无可厚非，毕竟绿景的流动性吃紧表现摆在那里。
但需要注意的是，随着一系列利好房地产行业政策的颁布，地产行业已经步入困境反转的政策拐点。
据悉，2022年11月以来，金融机构对房企支持力度显著提升，整体而言，已经初步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。
从“三支箭”的角度来说，行业融资信心修复，短期对情绪上的影响大于实际，具体而言：
从银行贷款表现来看，七大行已经密集给予多家民营房企大额授信，为其流动性提供支持，目前已给予碧桂园、龙湖、美的、万科等18家房企的意向性授信额度超1.32万亿元。
另外，“金融16条”中也特别提出“支持开发贷等存量融资合理展期”、“对国有，民营等各类房企一视同仁”。基于此可知，未来展期制度在房地产贷款领域的应用或将加大，通过展期模式有序合理进行，帮助房企度过短期流动性困难，资金压力得以暂时缓解;同时，对此前民企缺乏有效融资支持的问题被重视，有助于引导市场改善对民营房企、聚焦主业的优质房企的风险偏好，为稳定房地产市场提供更加有力的金融支持。
由此，可以看到，在这一波政策的支持力度下，绿景中国地产将有极大地可能获得外部融资，从而缓解流动性危机，如期兑付上述三笔美元债券。
此外，为了后续业务更好地扩张，绿景中国地产也有很大地概率会如期交付，因为这是其自证公司是“良心房企”的一大契机。
据此前泽平宏观推测，一系列利好政策落地后，未来房企将分为三类：第一类，国央房企和没有暴雷的优质龙头民企，将引领行业稳步向前。第二类，对现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的良心房企，实施积极救助措施。第三类，对于那些转移资产、躺平烂尾不保交楼的不良企业，将自有法律等着。所以，从更深的角度来看，这一波融资政策的落地主要还是利好行业中那些“优质房企”和“良心房企”。
综上种种，不难看出，若绿景中国地产此次如期兑付美元债，除了政策“春风拂面”的利好之外，绿景中国地产本身专注旧改的发展模式也给予了市场不少发展信心。后续，随着该公司的发展模式逐步得到充分的验证，智通财经APP推测，该公司业绩和估值恐怕也将迈入一个全新的台阶。
